房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

前言

　　《教育部關(guān)于加強(qiáng)高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見(jiàn)》中指出：高職高專教育是我國(guó)高等教育的重要組成部分，培養(yǎng)擁護(hù)黨的基本路線，適應(yīng)生產(chǎn)、建設(shè)、管理、服務(wù)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的高等技術(shù)應(yīng)用性專門人才；學(xué)生應(yīng)在具有必備的基礎(chǔ)理論知識(shí)和專門知識(shí)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)掌握從事本專業(yè)領(lǐng)域?qū)嶋H工作的基本能力和基本技能，并要具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神?！　「呗毟邔＝逃瞬排囵B(yǎng)模式的基本特征是：以培養(yǎng)高等技術(shù)應(yīng)用性專門人才為根本任務(wù)；以適應(yīng)社會(huì)需要為目標(biāo)、以培養(yǎng)技術(shù)應(yīng)用能力為主線設(shè)計(jì)學(xué)生的知識(shí)、能力、素質(zhì)結(jié)構(gòu)和培養(yǎng)方案，畢業(yè)生應(yīng)具有基礎(chǔ)理論知識(shí)適度、技術(shù)應(yīng)用能力強(qiáng)、知識(shí)面較寬、素質(zhì)高等特點(diǎn)；以“應(yīng)用”為主旨和特征構(gòu)建課程和教學(xué)內(nèi)容體系；實(shí)踐教學(xué)的主要目的是培養(yǎng)學(xué)生的技術(shù)應(yīng)用能力，并在教學(xué)計(jì)劃中占有較大比重；“雙師型”（既是教師，又是工程師、會(huì)計(jì)師等）教師隊(duì)伍建設(shè)是提高高職高專教育教學(xué)質(zhì)量的關(guān)鍵；學(xué)校與社會(huì)用人部門結(jié)合、師生與實(shí)際勞動(dòng)者結(jié)合、理論與實(shí)踐結(jié)合是人才培養(yǎng)的基本途徑。高職高專不同類型的院校都要按照培養(yǎng)高等技術(shù)應(yīng)用性專門人才的共同宗旨和上述特征，相互學(xué)習(xí)、共同提高、協(xié)作攻關(guān)、各創(chuàng)特色?！　≌n程和教學(xué)內(nèi)容體系改革是高職高專教學(xué)改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要按照突出應(yīng)用性、實(shí)踐性的原則重組課程結(jié)構(gòu)，更新教學(xué)內(nèi)容。要注重人文社會(huì)科學(xué)與技術(shù)教育相結(jié)合，教學(xué)內(nèi)容改革與教學(xué)方法、手段改革相結(jié)合。教學(xué)內(nèi)容要突出基礎(chǔ)理論知識(shí)的應(yīng)用和實(shí)踐能力培養(yǎng)，基礎(chǔ)理論教學(xué)要以應(yīng)用為目的，以必需、夠用為度；專業(yè)課教學(xué)要加強(qiáng)針對(duì)性和實(shí)用性?！　”窘滩恼菫樨瀼亟逃筷P(guān)于高職高專教育人才培養(yǎng)工作意見(jiàn)，從保證學(xué)生的基本需要出發(fā)，將基本理論、案例教學(xué)和實(shí)訓(xùn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，注重感性認(rèn)識(shí)和基本技能的訓(xùn)練，加強(qiáng)實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)以及教學(xué)規(guī)范化。本教材具有以下鮮明的特點(diǎn)?！　??結(jié)合我國(guó)高職高專教育能力本位原則與“必需、夠用”的理論教學(xué)要求，本教材充分體現(xiàn)了基本理論和實(shí)際生產(chǎn)結(jié)合，大量采用實(shí)例進(jìn)行教學(xué)的特點(diǎn)，每個(gè)主要的知識(shí)點(diǎn)都以案例說(shuō)明，具有明顯的職教特色。　　2?在章節(jié)內(nèi)容中適時(shí)插入“小看板”欄目，增加一些相關(guān)的背景知識(shí)、小案例、小資料等內(nèi)容，增強(qiáng)教材的趣味性，提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性?！　??每章后有思考題和實(shí)訓(xùn)題兩個(gè)欄目，以使學(xué)生鞏固所學(xué)知識(shí)，并且增強(qiáng)實(shí)踐能力。　　本教材適用于高職高專房地產(chǎn)類、工程管理類專業(yè)。項(xiàng)目管理作為一種必要的基本管理形式，其目的是確保在進(jìn)度、投資和質(zhì)量指標(biāo)三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。所以說(shuō)，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能否成功的關(guān)鍵。本書側(cè)重于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理知識(shí)體系的梳理和業(yè)務(wù)架構(gòu)的搭建，從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、工程建設(shè)、營(yíng)銷管理入手，剖析其組織管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容，力求為廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的項(xiàng)目管理方面的思想、理念以及可供借鑒的案例?！　”窘滩挠申?yáng)泉職業(yè)技術(shù)學(xué)院姚星明主編，陽(yáng)泉職業(yè)技術(shù)學(xué)院閻瑋斌、天津城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院沙巧蘭副主編。具體編寫分工為：姚星明編寫第一章 和第三章 ，沙巧蘭編寫第二章 ，閻瑋斌編寫第四章 和第六章 ，楊柳(天津城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院)編寫第五章 ，岳學(xué)杰（新鄉(xiāng)學(xué)院）編寫第七章 和第八章 ，方偉(安徽建工技師學(xué)院)、張莉(安徽新華學(xué)院)編寫第九章 。全書由姚星明統(tǒng)稿?！　”窘滩脑诰帉戇^(guò)程中得到了化學(xué)工業(yè)出版社編輯的大力幫助，在此表示衷心感謝。

內(nèi)容概要

本書以房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期為主線，在管理學(xué)、組織行為學(xué)和項(xiàng)目管理等有關(guān)理論和方法的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段、組織實(shí)施階段、營(yíng)銷管理階段入手，對(duì)其組織管理、進(jìn)度管理、投資管理、質(zhì)量管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、營(yíng)銷管理等內(nèi)容進(jìn)行了剖析。本書的特點(diǎn)是注重理論和實(shí)際的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)案例教學(xué)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性和可操作性，體現(xiàn)學(xué)以致用，重視學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)。     本書為高職高專房地產(chǎn)類、工程管理類專業(yè)及其他相關(guān)專業(yè)教材，也可作為成人教育土建類及其相關(guān)專業(yè)的教材，還可供從事建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)等技術(shù)工作的人員參考使用。

書籍目錄

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理案例  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思  第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究  第四節(jié) 案例分析  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式  第三節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理部和項(xiàng)目經(jīng)理  第四節(jié) 案例分析  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制  第四節(jié) 案例分析  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用控制  第四節(jié) 案例分析  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理概述  第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)的建立和運(yùn)行  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的內(nèi)容  第四節(jié) 案例分析  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理  第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)  第二節(jié) 合同管理概述  第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的簽訂和內(nèi)容  第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與索賠  第五節(jié) 案例分析  小結(jié)  思考題  實(shí)訓(xùn)題第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理附錄 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理課程參考教學(xué)要求參考文獻(xiàn)

章節(jié)摘錄

　?。?）風(fēng)險(xiǎn)分析　　風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考?！　。?）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析?！　。?0）結(jié)論運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議?！　?．房地產(chǎn)可行性研究的步驟　　（1）組織準(zhǔn)備　　進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制訂研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來(lái)主持?！　。?）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集　　現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括對(duì)投資現(xiàn)場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。　?。?）開發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇　　這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益?！　。?）詳細(xì)研究采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。　?。?）編寫研究報(bào)告書　　可行性研究報(bào)告書是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同且全面、翔實(shí)。

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