掙錢不容易，理財(cái)我教你

前言

序言自2010年2月以來(lái)，居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）一路上揚(yáng)，長(zhǎng)達(dá)兩年的“負(fù)利率”時(shí)代正式登場(chǎng)。而在此之前，居民的購(gòu)房支出、醫(yī)療支出和教育支出等大宗家庭開支也在價(jià)格飛漲之下急劇膨脹，很多人辛苦多年攢下的財(cái)富迅速蒸發(fā)。在這種情況下，家庭理財(cái)?shù)闹匾院途o迫性日漸突出。2011年初，在山東教育電視臺(tái)《名家論壇》欄目組的邀請(qǐng)下，本人就家庭理財(cái)問(wèn)題在該欄目做了一個(gè)共計(jì)14講的專題講座。為便于觀眾理解，講座取名為《金錢的管理--家庭理財(cái)?shù)男C(jī)與陷阱》。講座播出之后，社會(huì)反響較好。為使更多的人從中獲益，欄目組決定將講座底稿付印出版。本書即根據(jù)講座的錄音稿整理加工而成。與原錄音稿相比，本書做了以下三個(gè)方面的修改：第一，盡可能將原錄音稿中的口語(yǔ)化表達(dá)轉(zhuǎn)換成書面表達(dá)，并增加了部分?jǐn)?shù)據(jù)圖表與事例，以方便讀者閱讀和理解；第二，對(duì)原錄音稿各講的標(biāo)題做了適當(dāng)修改，并對(duì)各講的主要觀點(diǎn)做了濃縮與提煉，同時(shí)將原錄音稿中《基金理財(cái)?shù)男C(jī)與陷阱》上、下兩講合并成一講，以方便讀者快速掌握書中觀點(diǎn)；第三，根據(jù)講座播出之后的市況變化，以注釋或直接修改底稿的方式對(duì)原錄音稿中關(guān)于“房產(chǎn)”、“股票”、“黃金”等熱門投資品種的市場(chǎng)走勢(shì)判斷和投資建議做了適當(dāng)修改，以便于讀者捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)并驗(yàn)證講座的觀點(diǎn)。除此之外，本書內(nèi)容與原講座錄音稿區(qū)別不大，讀者可根據(jù)個(gè)人偏好與習(xí)慣選擇閱讀本書或收看原視頻節(jié)目。本書觀點(diǎn)實(shí)為作者在投融資和管理咨詢領(lǐng)域近20年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與理論研究心得。過(guò)去20年，作者有幸經(jīng)歷了中國(guó)證券市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)（創(chuàng)業(yè)）投資和私募股權(quán)市場(chǎng)從無(wú)到有、大起大落的全部進(jìn)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)和書畫市場(chǎng)的井噴行情，目睹了全民炒股、全民經(jīng)商、全民炒房、全民炒金等一幕幕精彩大戲，并曾以證券分析師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、首批貸款購(gòu)房者、企業(yè)投融資與管理顧問(wèn)、風(fēng)險(xiǎn)（創(chuàng)業(yè)）投資專家和政府項(xiàng)目專家評(píng)審委員會(huì)委員等身份參與其中，這中間的成敗得失和所思所想全部濃縮于本書。書中所述的每一個(gè)觀點(diǎn)，看似平淡無(wú)奇，但其背后實(shí)有故事相托。讀者若能仔細(xì)體會(huì)，相信會(huì)與作者心心相通。本書又并非鴻篇大論，只是反復(fù)講了一些常識(shí)以及作者基于這些常識(shí)所做的哲學(xué)思考。書中所述“只有帶來(lái)現(xiàn)金流入的資產(chǎn)才是真正的資產(chǎn)”、“有錢有時(shí)間的人才是真正的富人”、“財(cái)富之門在于如何讓全國(guó)人民每人給你一元錢”、“人生最大的成本是時(shí)間”、“宗教是世界上最掙錢的買賣。而獸藥之暴利，則源于豬不會(huì)說(shuō)話”、“投資股票，只要戰(zhàn)勝了恐懼，就能發(fā)現(xiàn)低點(diǎn)。只要戰(zhàn)勝了貪婪，就能找到高點(diǎn)”、“股市的暴利源于內(nèi)幕消息與反向思維”、“基金投資要打持久戰(zhàn)”、“債券投資是個(gè)短期游戲”、“保險(xiǎn)的本質(zhì)是保障”、“金價(jià)很脆弱”、“書畫是官場(chǎng)的通貨”等諸多觀點(diǎn)，本是人們?cè)谕顿Y理財(cái)過(guò)程中要時(shí)刻牢記的基本要義，卻往往因?yàn)槿诵缘呢澙?、恐懼和羊群心理（指追隨大眾的想法及行為，缺乏自己個(gè)性和主見(jiàn)的投資狀態(tài)）而被遺忘。作者試圖透過(guò)本書傳達(dá)一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理：世界上之所以只有少數(shù)人成為富人，就是因?yàn)槲覀兇蠖鄶?shù)人忽略了常識(shí)，從而被少數(shù)牢記常識(shí)的人所駕馭。由此觀之，將古人所謂“世上本無(wú)事，庸人自擾之”套用到投資理財(cái)上，一語(yǔ)中的。了解常識(shí)、牢記常識(shí)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由便可成為氣定神閑之事。本書共分13講。第1講從人生財(cái)務(wù)收支的不確定性論述家庭理財(cái)?shù)谋匾?，并?jiǎn)要介紹理財(cái)四步走的基本框架；第2講到第5講分別闡述了理財(cái)四步走的基本原理和要義，即清理你的資產(chǎn)負(fù)債表、創(chuàng)造你的成功歷史、最大化你的主動(dòng)收入和實(shí)現(xiàn)你的被動(dòng)收入；第6講到第13講則以理財(cái)四步走的基本原理和要義為指導(dǎo)原則，分別講述自主創(chuàng)業(yè)、房產(chǎn)投資、股票投資、基金投資、債券投資、保險(xiǎn)理財(cái)、黃金投資和書畫投資的具體操作要領(lǐng)。本書所講內(nèi)容力求通俗易懂，化復(fù)雜為簡(jiǎn)單，化理論為常識(shí)，不虛偽說(shuō)教，不浮夸論事，不照抄照搬，以誠(chéng)懇老實(shí)的態(tài)度與讀者對(duì)話。若所講所述能夠?qū)ψx者有所啟發(fā)，則遂愿矣。本書的出版，得到了山東教育電視臺(tái)《名家論壇》欄目組全體工作人員和中南博集天卷文化傳媒有限公司于向勇先生、郭群女士及全體編校出版人員的大力支持，在此深表謝意！書稿的完成和出版，也得益于家人的理解與配合，得益于我的學(xué)生、朋友和咨詢客戶與我所做的每一次坦誠(chéng)的交流與對(duì)話。對(duì)此，我深懷感恩。李建良2012年4月10日于易龍山莊

內(nèi)容概要

　　
《掙錢不容易，理財(cái)我教你》是山東教育電視臺(tái)《名家論壇》經(jīng)管類欄目主推講師李建良的作品。該書的電視節(jié)目名為《金錢的管理》，2010年至今已連續(xù)熱播四次，受到觀眾的普遍歡迎，也使該書和作者在全國(guó)范圍內(nèi)具備了可觀的知名度。
　　
該書針對(duì)目前中國(guó)一二線城市中的白領(lǐng)、中產(chǎn)和較富有者，旨在幫助白領(lǐng)、中產(chǎn)階層制訂理財(cái)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由；幫助小富群體優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)時(shí)間自由。

作者簡(jiǎn)介

　　
李建良，中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)博士、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、首批證券投資咨詢分析師，澳大利亞維多利亞大學(xué)訪問(wèn)學(xué)者。現(xiàn)任國(guó)家發(fā)改委創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金顧問(wèn)、國(guó)家開發(fā)銀行投資業(yè)務(wù)局顧問(wèn)專家委員會(huì)委員，山東教育電視臺(tái)《名家論壇》主講人。
　　 主要研究領(lǐng)域及專長(zhǎng)：風(fēng)險(xiǎn)（創(chuàng)業(yè)）投資研究與實(shí)務(wù)、企業(yè)成長(zhǎng)研究與管理咨詢、公司財(cái)務(wù)研究與咨詢。

書籍目錄

第1講 理財(cái)不是浮云
1.1理財(cái)非多余，亦非易途
1.2理財(cái)源于尋求安全感的需要
1.3理財(cái)須明了的事實(shí)
1.4理財(cái)四步走
第2講 清理你的資產(chǎn)負(fù)債表
2.1傳統(tǒng)視角的資產(chǎn)負(fù)債表
2.2身家千萬(wàn)不自由
2.3清理你的資產(chǎn)負(fù)債表
第3講 創(chuàng)造你的成功歷史
3.1財(cái)富之門在于如何讓全國(guó)人民每人給你一元錢
3.2股票發(fā)行原理：創(chuàng)造一個(gè)成功歷史，用歷史說(shuō)明未來(lái)
3.3像發(fā)股票一樣理財(cái)：發(fā)行“成功券”或買賣“資產(chǎn)券”
第4講 最大化你的主動(dòng)收入
4.1在你的健康上投資
4.2姚明式生存
4.3注意力經(jīng)濟(jì)
4.4讓自己越老越值錢
4.5實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)
第5講 實(shí)現(xiàn)你的被動(dòng)收入
5.1被動(dòng)收入的定義、類別與規(guī)劃步驟
5.2估算財(cái)務(wù)自由所需的支出總額
5.3將財(cái)務(wù)自由所需的被動(dòng)收入轉(zhuǎn)換為所需資產(chǎn)
5.4計(jì)算財(cái)務(wù)自由所需的資產(chǎn)總額
5.5制訂并實(shí)施資產(chǎn)配置計(jì)劃
第6講 賺錢的生意就兩種
6.1小富靠自己，處處有生意
6.2不一定辭職，但要有個(gè)公司
6.3賺錢的生意只有兩種
6.4第一桶金的“腦白金原理”
6.5總結(jié)：創(chuàng)業(yè)生意經(jīng)
第7講 只有租金回報(bào)率是真的
7.1房產(chǎn)是個(gè)好的投資品種
7.2投的不是位置，是稀缺性
7.3什么都是假的，只有租金回報(bào)率是真的
7.4按凈租售比投資
7.5按供求規(guī)律炒房
7.6房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)
第8講 巴菲特是個(gè)大泡沫
8.1股價(jià)的決定因素
8.2暴利源于內(nèi)幕消息和反向思維
8.3股市的透支原理和長(zhǎng)期投資陷阱
8.4巴菲特是個(gè)大泡沫
8.5A股市場(chǎng)的走勢(shì)和投資機(jī)會(huì)
第9講 選“基”如選妻
9.1基金投資的優(yōu)勢(shì)與局限
9.2基金投資是場(chǎng)持久戰(zhàn)
9.3基金的類型
9.4基金的價(jià)格決定與投資價(jià)值
9.5選“基”如選妻
9.6散戶選“基”策略
9.7基金經(jīng)理的小秘密
第10講 債券投資是個(gè)短期游戲
10.1債券投資的吸引力
10.2債券投資的品種與途徑
10.3債券投資的估值與收益率
10.4債券投資是個(gè)短期游戲
10.5債券投資的陷阱
第11講 保險(xiǎn)的本質(zhì)是保障
11.1保險(xiǎn)的本質(zhì)是保障
11.2把“投連險(xiǎn)”掃進(jìn)垃圾箱
11.3推銷的都不是我們真正需要的
11.4投保你真正需要的險(xiǎn)種
11.5保險(xiǎn)理財(cái)?shù)男C(jī)
11.6保險(xiǎn)公司挖的“坑”
第12講 金價(jià)很脆弱
12.1黃金投資的首要功能是保值
12.2黃金不是個(gè)好的長(zhǎng)線投資品種
12.3投金重選時(shí)，小心成負(fù)債
12.4提防“鎢核金”
12.5金價(jià)很脆弱
12.6個(gè)人黃金投資品種
12.7當(dāng)前投資建議
第13講 書畫是官場(chǎng)的通貨
13.1價(jià)值存在于消費(fèi)者心中
13.2書畫是官場(chǎng)的通貨
13.3書畫通貨化的啟示
13.4做行家
13.5書畫市場(chǎng)的倒?fàn)?br />13.6書畫市場(chǎng)的控盤游戲
13.7真正的大師死了才有錢
13.8百姓書畫投資

章節(jié)摘錄

這一講我來(lái)給大家分析一下房產(chǎn)投資的問(wèn)題，這個(gè)分析不是站在開發(fā)商的角度，而是站在我們普通家庭的角度做出的。首先，盡管目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控，出臺(tái)了收緊信貸和限購(gòu)等緊縮政策，但我個(gè)人仍然認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，房產(chǎn)始終是一個(gè)比較好的投資品種。為什么這么講呢？有這么幾點(diǎn)理由：第一，這個(gè)世界上絕大部分富人的資產(chǎn)組合里都有較大比例的房地產(chǎn)。不僅在中國(guó)如此，其他國(guó)家和地區(qū)也大體如此。第二，當(dāng)今的富豪有不少是從房地產(chǎn)投資發(fā)家的，比如華人首富李嘉誠(chéng)。對(duì)于李嘉誠(chéng)，大家普遍的印象是他是做塑料花出身的，這個(gè)沒(méi)有錯(cuò)。但是塑料花生意只是讓他完成了一點(diǎn)兒原始積累，真正讓他發(fā)跡的卻不是塑料花，而是他所投資開發(fā)的一個(gè)物業(yè)。而這個(gè)物業(yè)的投資開發(fā)純屬偶然：據(jù)說(shuō)他當(dāng)年租用的那個(gè)地方的房東年年要求漲租金，他不勝其煩，為了不再受制于人，于是下決心建一座自己的物業(yè)。結(jié)果他投資建設(shè)的物業(yè)除了自用外，還有大量面積對(duì)外出租，并且收益頗豐。就這樣，他發(fā)現(xiàn)原來(lái)投資房地產(chǎn)這么賺錢，于是開始趁市道低迷時(shí)大量購(gòu)地，人棄我取，靠著房地產(chǎn)發(fā)了家。第三，房產(chǎn)還有幾個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)：第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是它既是投資品，又是消費(fèi)品。從居住使用的角度來(lái)講，它是消費(fèi)品。而從增值性來(lái)講，它又是投資品。通常，既是消費(fèi)品又是投資品的資產(chǎn)種類并不是很多。比如我們普通人所堅(jiān)信的黃金就只能投資而不能被用于消費(fèi)。正如我在前面講過(guò)的，黃金買多了，投資者甚至還得花錢去維護(hù)它（比如要去銀行租賃保險(xiǎn)柜），這時(shí)的黃金可能就不是資產(chǎn)而是負(fù)債。而房子就不存在這個(gè)問(wèn)題，鑰匙丟了都沒(méi)關(guān)系。再來(lái)看證券，顯然，它也是個(gè)投資品，但能用于消費(fèi)。我們俗話講：“要那么多錢干什么？又不能當(dāng)飯吃。”大概也就是這個(gè)意思。第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)，房產(chǎn)還受到資源的約束，所以它的供給總是有限的，因而存在稀缺性。這一點(diǎn)跟股票就很不一樣了。股票從理論上講可以是無(wú)限供應(yīng)的。正因?yàn)檫@樣，所以股票的供應(yīng)往往成為國(guó)家調(diào)控市場(chǎng)的一個(gè)工具。如果監(jiān)管部門覺(jué)得股市漲得太高了，它通常就會(huì)通過(guò)加快股票新股發(fā)行速度、提高股票供應(yīng)量的辦法來(lái)改變市場(chǎng)供求力量對(duì)比，從而使股市價(jià)格降下來(lái)。理論上講，這個(gè)供應(yīng)量可以是無(wú)限的。但房?jī)r(jià)的調(diào)控就很難照搬股市調(diào)控的這個(gè)辦法，因?yàn)橹腥A人民共和國(guó)只有960萬(wàn)平方千米的土地總量，它的供應(yīng)是有限的，國(guó)家終究無(wú)法通過(guò)大規(guī)模提高土地供應(yīng)量來(lái)打壓房?jī)r(jià)。再來(lái)看貨幣或者我們習(xí)慣上叫的鈔票，在這一點(diǎn)上它也和房子沒(méi)法比。雖然房子的價(jià)格都要用鈔票來(lái)體現(xiàn)，但理論上鈔票可以無(wú)限。現(xiàn)在理財(cái)為什么成為一個(gè)任務(wù)了，就是因?yàn)樨泿挪皇怯命S金等貴金屬來(lái)代表了，而是由國(guó)家印出來(lái)的，它不再像貴金屬那樣受到自然開采量的限制，所以國(guó)家可以通過(guò)印鈔機(jī)來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，只要它的信譽(yù)能夠維持得住，它發(fā)的鈔票就有人用。再加上國(guó)家的強(qiáng)制力，不用還不行。從強(qiáng)制的角度來(lái)說(shuō)，理論上只要這個(gè)國(guó)家維持了一支強(qiáng)大的軍隊(duì)，它就永遠(yuǎn)不缺錢花。美國(guó)人現(xiàn)在就是這么干的，為什么它要在全世界維持這么強(qiáng)大的軍事存在，因?yàn)闆](méi)有這個(gè)軍事存在，它的美元作為全球儲(chǔ)備貨幣和支付手段的作用就會(huì)削減。所以一旦有國(guó)家或政權(quán)威脅到美元的這個(gè)地位，美國(guó)人的辦法就是打一仗。顯然，房產(chǎn)不需要靠這些辦法，因?yàn)橥恋赜邢藓拖∪?，這就注定了對(duì)它的中長(zhǎng)期需求總是大于供給。房產(chǎn)的第三個(gè)優(yōu)點(diǎn)是它可以自動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量，即能夠自動(dòng)產(chǎn)生前面我所講的被動(dòng)收入。比如把房子租出去，房租就是一個(gè)自動(dòng)產(chǎn)生的被動(dòng)收入。由于房產(chǎn)能產(chǎn)生被動(dòng)收入，所以對(duì)它估值的依據(jù)就很充分，方法也很簡(jiǎn)單，將未來(lái)的被動(dòng)收入折現(xiàn)就可以了。而其他大部分資產(chǎn)類別就不具備這個(gè)特點(diǎn)。比如黃金和珠寶，雖然它們也稀缺，但是不能夠自動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流入。第四個(gè)優(yōu)點(diǎn)是房產(chǎn)的使用和維護(hù)成本并不高。房產(chǎn)放在那兒，搬不動(dòng)、搶不走，基本上不用花太多成本去維護(hù)它。當(dāng)然，將來(lái)征物業(yè)稅，征房產(chǎn)稅，這個(gè)持有成本會(huì)提高一點(diǎn)兒，但這個(gè)成本很容易轉(zhuǎn)嫁。正是從這么幾個(gè)方面來(lái)看，我覺(jué)得相比較而言，房產(chǎn)確實(shí)是個(gè)比較好的投資品種。7.2_投的不是位置，是稀缺性既然房產(chǎn)是一個(gè)好的投資品種，那么怎樣來(lái)投資呢？我們常常聽到有人說(shuō)，買房子買的是位置。這句話并不準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是：買房子買的不是位置，而是稀缺性！位置是稀缺性的一種，但是稀缺性絕不僅僅是位置。位置是稀缺性的一種體現(xiàn)。比如說(shuō)天安門只有一個(gè)，王府井只有一個(gè)，CBD在一個(gè)城市里也只有一個(gè)，這些地方的房子貴是有道理的。有些學(xué)者做研究，憂心忡忡地指出北京的房屋均價(jià)已經(jīng)到了很高的水平了，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)嚴(yán)重脫節(jié)了，所以房?jī)r(jià)不能再漲了，必須要加以調(diào)控。在我看來(lái)，姑且不論北京房?jī)r(jià)到底是高是低，這樣的分析除了嘩眾取寵外，很不嚴(yán)謹(jǐn)。如果有人跟我這么講，我就會(huì)問(wèn)他：請(qǐng)你告訴我，天安門如果賣的話，該定價(jià)為多少合理呢？你能說(shuō)清楚嗎？我說(shuō)天安門值10萬(wàn)元一平方米，你說(shuō)它貴，那你去賣一下試試，看看有多少人愿意買它。我敢保證，如果可以賣的話，定價(jià)50萬(wàn)元每平方米也肯定能賣掉。我再接著問(wèn)一下，六環(huán)以外的延慶的房子值多少錢？是不是再便宜也可能沒(méi)人要呢？我看這個(gè)可能性也有。所以，在分析房?jī)r(jià)時(shí)，僅僅根據(jù)均價(jià)來(lái)分析問(wèn)題并得出政策建議是很危險(xiǎn)的。我們講物以稀為貴，位置是稀缺性的一個(gè)重要表現(xiàn)，中心城區(qū)和邊遠(yuǎn)郊縣的房子的價(jià)格通常會(huì)相差十萬(wàn)八千里。所以投資房產(chǎn)看均價(jià)沒(méi)有意義，我們要考察的永遠(yuǎn)是個(gè)案。除了中心城區(qū)和邊遠(yuǎn)郊區(qū)的差異，房產(chǎn)位置的稀缺性還可表現(xiàn)在其他方面，比如學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房和普通房產(chǎn)的價(jià)格差異在各個(gè)中心城市都有所體現(xiàn)。通常，只要房產(chǎn)附近有名校，這種房子就會(huì)貴很多。所以從投資的角度來(lái)說(shuō)，不一定非要買中心位置的房子，好學(xué)校邊上的房子有可能比中心位置的房子更有投資價(jià)值。除了位置的稀缺性，房產(chǎn)的稀缺性還可考察其他一些因素。比如，房產(chǎn)附近有湖、有水，這也可能成為一種稀缺性。在北方，水景通常就是稀缺資源。北京朝陽(yáng)公園四周的房子大概就貴在這里。再來(lái)看別墅房。由于土地是稀缺的，我們中國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)改不了，所以別墅的土地供應(yīng)是有限制的。故別墅，尤其是獨(dú)棟別墅相對(duì)于普通住宅來(lái)講可能更有投資價(jià)值。大家別看它總價(jià)高，合適的時(shí)候借錢買下，它賺的錢也會(huì)高。還有輕軌和地鐵房，存在交通資源稀缺。所以，房產(chǎn)的稀缺性絕不僅僅反映在位置上，還有很多的方面。我們做房產(chǎn)投資，就要去仔細(xì)研究這個(gè)稀缺性體現(xiàn)在哪個(gè)方面，要下笨功夫，不要人云亦云。這里還有一點(diǎn)要注意，就是要區(qū)分自然的稀缺性和人造的稀缺性。自然的稀缺性當(dāng)然要更好些；而人造的稀缺性雖然也不錯(cuò)，但相對(duì)于自然的稀缺性來(lái)講，它的投資價(jià)值就要小很多。既然如此，從稀缺性的角度考察，投資房產(chǎn)就要盡量避免以下陷阱：首先是北方海景房的投資陷阱。我們要知道，中國(guó)總共有18000千米的海岸線，總體來(lái)說(shuō)，海景并不是稀缺資源。在總體不稀缺的情況下，北方的海景房與南方的同類房產(chǎn)相比，其投資價(jià)值就要大打折扣。山東威海有個(gè)叫什么乳山的地方開發(fā)了不少海景樓盤，并通過(guò)大量中介公司到北京推銷這種海景房。銷售人員通常會(huì)說(shuō)海邊的房子稀缺，適合養(yǎng)老度假等。很多人心動(dòng)后就行動(dòng)了，他們可能沒(méi)有想過(guò)，北方的海景和南方的海景是完全不同的兩個(gè)概念：北方的海景房一年四季能夠真正欣賞海景的時(shí)間也就三四個(gè)月，而其他季節(jié)都不太適合去居住。而且到春夏之交的時(shí)候，氣候很潮濕，房子的養(yǎng)護(hù)成本也會(huì)非常高。在這種情況下，如果又是大面積開發(fā)的房子，投資就需要相當(dāng)謹(jǐn)慎。其次是小區(qū)商鋪的投資陷阱?，F(xiàn)在很多人買小區(qū)的商鋪，希望靠一鋪養(yǎng)三代。我仔細(xì)觀察過(guò)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里面的商鋪能夠獲得好的投資回報(bào)的十分少。問(wèn)題出在哪里呢？原來(lái)大部分人買小區(qū)商鋪看中的是它價(jià)格便宜。但這種判斷完全是錯(cuò)誤的。商鋪是要用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，而要經(jīng)營(yíng)，一般的商鋪只能用于服務(wù)業(yè)用途，而服務(wù)業(yè)的選址必須以“收入最大化”為目標(biāo)，而不是以“成本最小化”為目標(biāo)。所以，投資者在選擇商鋪的時(shí)候，首要的考慮不是成本，不是買入價(jià)格，而是商鋪所在地的客流量的大小?？土髁看?，價(jià)格貴也值得投資；客流量低，就是白送也不能要。而小區(qū)商鋪的投資恰恰就在這一點(diǎn)兒上出了問(wèn)題，它的客流量太低，所以成本再低也不能要。開發(fā)商就是抓住了一般投資者貪圖低價(jià)的心理，把其開發(fā)建設(shè)的小區(qū)的一樓全部建成商鋪出售。結(jié)果，很多人血本無(wú)歸，鋪面放了五六年都產(chǎn)不出現(xiàn)金流量，大家想想，考慮到機(jī)會(huì)成本，這個(gè)投入實(shí)際上有多大？而產(chǎn)出卻很低很低，所以這不是一個(gè)好的投資選擇。再次是SOHO商鋪的投資陷阱。SOHO商鋪如果業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，它實(shí)質(zhì)上還是個(gè)小區(qū)商鋪。北京就曾經(jīng)發(fā)生過(guò)某個(gè)SOHO的業(yè)主和開發(fā)商理論的事件。這個(gè)SOHO的業(yè)主指責(zé)開發(fā)商在售樓時(shí)向業(yè)主承諾的業(yè)態(tài)統(tǒng)一沒(méi)有兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主買下的商鋪多年生意慘淡，投資回收無(wú)望。由此可見(jiàn)，SOHO商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)一的重要性。我個(gè)人認(rèn)為，SOHO商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)一的意義在于能夠把顧客的隨機(jī)消費(fèi)變成目的消費(fèi)。什么是隨機(jī)消費(fèi)和目的消費(fèi)呢？舉個(gè)例子，比如我們?nèi)ベI家電，如果去百貨商場(chǎng)買，由于它的品牌型號(hào)不全，有的賣這個(gè)牌子，有的賣那個(gè)牌子，我們可能要走很多家進(jìn)行品牌型號(hào)對(duì)比，最后才能選定一個(gè)，但我們?cè)诠渖虉?chǎng)之初并不清楚可以在哪家店滿足購(gòu)買需求，這就是一種隨機(jī)消費(fèi)。而如果去國(guó)美或蘇寧這樣大的家電賣場(chǎng)買，我們就發(fā)現(xiàn)買家電變得簡(jiǎn)單多了，由于它們是大賣場(chǎng)，品牌型號(hào)很全，雖然我們不知道最終會(huì)買哪個(gè)牌子哪一型號(hào)，但我們知道，只要去其中任何一家店都可以在那里滿足購(gòu)買需求，這就叫作目的消費(fèi)。SOHO商鋪的業(yè)態(tài)也與此類似，如果業(yè)態(tài)統(tǒng)一了，比如是餐飲一條街，顧客到那一片去吃飯，消費(fèi)需求肯定可以得到滿足，盡管不知道是由哪一家提供服務(wù)。而如果業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，有開餐館的，也有開服裝店的，還有賣珠寶的，顧客去那里吃飯，可能面臨的選擇就不夠，結(jié)果也許不能滿足消費(fèi)需求，時(shí)間一長(zhǎng)，顧客就不會(huì)去了，所以投資這樣的商鋪要小心。最后一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)的投資陷阱。很多人說(shuō)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)住宅進(jìn)行限購(gòu)，在這種情況下商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)好的投資選擇。我覺(jué)得這得看具體項(xiàng)目。投資商業(yè)地產(chǎn)有幾個(gè)問(wèn)題要引起重視：第一個(gè)問(wèn)題是它的使用和持有成本通常比住宅要高很多。有的人房子買了，空調(diào)費(fèi)卻交不起?？照{(diào)費(fèi)每個(gè)月10元每平方米，這個(gè)成本在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)很多人可能會(huì)忽視。而且商業(yè)用水和用電的價(jià)格都比住宅用水、用電價(jià)格要高很多，商業(yè)地產(chǎn)還必須交房產(chǎn)稅，故持有成本也很高。這是商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)不足。商業(yè)地產(chǎn)的第二個(gè)不足是它的土地使用權(quán)期限比住宅要短很多，通常只有40年或50年。40年或50年是個(gè)大限。我們常說(shuō)房子在增值，其實(shí)增值的不是房子而是房子所依托的土地，房子自身其實(shí)是一直在貶值的。住宅的土地使用權(quán)期限是70年，大家會(huì)說(shuō)，那住宅不也是在貶值嗎？這里還是有一點(diǎn)兒不同的。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)在70年過(guò)后是自動(dòng)續(xù)期的，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)土地使用權(quán)到期后是否續(xù)期的問(wèn)題尚無(wú)說(shuō)法。40年或50年后，怎么辦？這是不確定的，所以投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就比投資住宅要高。雖然房子同樣在貶值，但由于房子依托的土地使用權(quán)期限不同，期滿之后的處理方式不同，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資價(jià)值就有所不同。我個(gè)人認(rèn)為，從投資的風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，住宅投資相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資似乎要更好一些。…… 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